Calcola l'IMU dovuta sul tuo immobile: rendita catastale, moltiplicatore, aliquota comunale e detrazioni. Acconto e saldo in un click.
L'IMU (Imposta Municipale Unica) è il tributo comunale dovuto dai proprietari di immobili, aree fabbricabili e terreni agricoli. Dal 2020 ha sostituito la vecchia IUC, incorporando anche la TASI.
Il primo passo è rivalutare la rendita catastale del 5%, come previsto dalla legge. Se la rendita è di 1.000€, quella rivalutata sarà 1.050€.
La rendita rivalutata va moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale. L’art. 1, comma 745 della legge 160/2019 ne elenca sei, uno per lettera, e coprono tutte le categorie: non solo le abitazioni.
| Lettera | Categorie catastali | Moltiplicatore | Base con rendita 1.000€ |
|---|---|---|---|
| a) | Gruppo A escluso A/10 (abitazioni) e C/2, C/6, C/7 (cantine, box, tettoie) | 160 | 168.000€ |
| b) | Gruppo B (collegi, scuole, uffici pubblici) e C/3, C/4, C/5 (laboratori, locali sportivi, stabilimenti balneari) | 140 | 147.000€ |
| c) | D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione) | 80 | 84.000€ |
| d) | A/10 (uffici e studi privati) | 80 | 84.000€ |
| e) | Gruppo D escluso D/5 (capannoni, alberghi, opifici, fabbricati commerciali) | 65 | 68.250€ |
| f) | C/1 (negozi e botteghe) | 55 | 57.750€ |
Lo stesso comma detta la regola per gli immobili che una rendita non ce l’hanno: per i terreni agricoli e per quelli non coltivati la base è il reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135; per le aree fabbricabili vale il valore venale in comune commercio al 1° gennaio. Questo calcolatore lavora sui fabbricati iscritti in catasto e non ha campi per terreni e aree.
La base imponibile è ridotta del 50% (comma 747) per i fabbricati di interesse storico o artistico, per quelli dichiarati inagibili e di fatto non utilizzati, e per quelli concessi in comodato a un parente in linea retta entro il primo grado che ci abita, escluse le categorie A/1, A/8 e A/9 e alle altre condizioni fissate dalla norma (contratto registrato, un solo immobile in Italia oltre alla propria abitazione, stesso comune). Nessuna delle tre riduzioni è automatica qui: si applicano a mano, dimezzando la rendita digitata sopra.
Sulla base imponibile si applica l'aliquota comunale, che varia da Comune a Comune. L'aliquota base per le seconde case è lo 0,86% (8,6 per mille), modificabile dal Comune fino a un massimo dell'1,06%. Per la prima casa di lusso (A/1, A/8, A/9) l'aliquota ridotta è lo 0,5% con una detrazione di 200€.
L'abitazione principale è esente dall'IMU, a meno che non appartenga alle categorie catastali di lusso: A/1 (abitazione signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi). In questi casi si paga con aliquota ridotta e detrazione.
Attenzione a che cosa conta come abitazione principale: il comma 740 parla di unità abitativa in cui il possessore e il suo nucleo familiare risiedono e dimorano abitualmente, e il comma 741 ammette come pertinenze solo C/2, C/6 e C/7, una per categoria. Un ufficio A/10, un negozio C/1 o un capannone del gruppo D non possono essere prima casa nemmeno per chi ci lavora tutti i giorni: se qui sopra si sceglie una di queste categorie, il pulsante “prima casa” non ha effetto e il calcolo usa l’aliquota ordinaria. Sono invece esenti per intero, chiunque li possieda, i fabbricati del gruppo E (stazioni, ponti, fari): lo dice il comma 759, lettera b).
L'IMU è dovuta dal proprietario dell'immobile, dall'usufruttuario o dal titolare di altro diritto reale di godimento. I locatari (inquilini) non pagano l'IMU. L'abitazione principale è esente, tranne per le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9.
La rendita catastale è indicata nella visura catastale, richiedibile gratuitamente online sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Si trova anche nell'atto di compravendita o nel modello di dichiarazione IMU.
L'IMU si paga in due rate: acconto entro il 16 giugno (50% dell'imposta annua) e saldo entro il 16 dicembre. Il pagamento si effettua con il modello F24, indicando il codice tributo e il codice catastale del Comune.
Non è 160: quello vale solo per le abitazioni e le loro pertinenze. L'art. 1, comma 745 della legge 160/2019 prevede sei moltiplicatori: 160 per il gruppo A escluso A/10 e per C/2, C/6, C/7; 140 per il gruppo B e per C/3, C/4, C/5; 80 per gli uffici A/10 e per gli istituti di credito D/5; 65 per tutto il gruppo D tranne D/5, quindi capannoni, alberghi, opifici e fabbricati commerciali; 55 per i negozi C/1. Su una rendita di 1.000 € la base imponibile passa da 168.000 € (abitazione) a 68.250 € (capannone D/1) a 57.750 € (negozio C/1): usare il moltiplicatore sbagliato triplica o dimezza l'imposta.
Dipende da che cosa sono pertinenza. Il comma 741, lettera b) considera pertinenze dell'abitazione principale esclusivamente le categorie C/2 (cantine e depositi), C/6 (box e posti auto) e C/7 (tettoie), e una sola unità per ciascuna categoria. La prima segue l'abitazione principale, quindi è esente se l'abitazione lo è; dalla seconda in poi si paga l'IMU come su un immobile qualsiasi, con moltiplicatore 160 e aliquota ordinaria. Un box pertinenza di una seconda casa paga sempre.