Come funziona la plusvalenza immobiliare
La plusvalenza immobiliare è il guadagno realizzato vendendo un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto. Non è sempre tassata: rientra fra i redditi diversi dell'art. 67 del TUIR soltanto se l'immobile è stato acquistato o costruito da non più di cinque anni. Passati i cinque anni non si paga nulla, né sulla prima né sulla seconda casa.
Quando invece è imponibile, si sceglie fra due modi di tassarla: l'imposta sostitutiva del 26%, che si chiede al notaio al momento del rogito, oppure la dichiarazione in IRPEF con la propria aliquota marginale.
Quando si paga la plusvalenza e quando no
Le esclusioni non sono consuetudini: sono scritte nella stessa lettera b) dell'art. 67 che stabilisce la regola dei cinque anni. Ne bastano una per non dovere nulla.
| Situazione | Plusvalenza tassabile? | Norma |
|---|
| Immobile venduto entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione | Sì | art. 67 co. 1 lett. b) TUIR |
| Immobile venduto dopo più di 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione | No | art. 67 co. 1 lett. b) TUIR |
| Immobile ricevuto per successione (eredità), venduto in qualunque momento | No | art. 67 co. 1 lett. b) TUIR, esclusione espressa |
| Immobile ricevuto per donazione e venduto entro 5 anni dall'acquisto del donante | Sì | artt. 67 co. 1 lett. b) e 68 co. 1 TUIR |
| Unità urbana adibita ad abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte del possesso | No | art. 67 co. 1 lett. b) TUIR, esclusione espressa |
| Terreno edificabile, in qualunque momento e comunque acquisito | Sì, sempre | art. 67 co. 1 lett. b) TUIR, ultima parte |
| Immobile con interventi Superbonus conclusi da meno di 10 anni | Sì | art. 67 co. 1 lett. b-bis) TUIR (L. 213/2023) |
Il testo della norma è questo: sono redditi diversi «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari». Il quinquennio si conta da data a data: a cinque anni esatti conta il giorno del rogito, non l'anno solare.
Come si calcola l'importo
L'art. 68 comma 1 del TUIR definisce la plusvalenza come la differenza fra il corrispettivo incassato e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene:
plusvalenza = prezzo di vendita − (prezzo di acquisto + costi inerenti)
Fra i costi inerenti rientrano le spese notarili dell'acquisto, l'imposta di registro o l'IVA pagate allora, la provvigione dell'agenzia immobiliare e le ristrutturazioni documentate. Per gli immobili ricevuti in donazione si assume come prezzo di acquisto quello sostenuto dal donante, e dal suo acquisto decorrono anche i cinque anni.
Quanto si paga: sostitutiva al 26% o IRPEF
L'imposta sostitutiva è un'aliquota piatta sulla sola plusvalenza. In IRPEF, invece, la plusvalenza si somma agli altri redditi: la colonna corrispondente vale come approssimazione, perché un guadagno consistente può far scattare lo scaglione successivo e porta con sé le addizionali regionale e comunale.
| Plusvalenza | Sostitutiva 26% | IRPEF 23% | IRPEF 33% | IRPEF 43% | Risparmio con la sostitutiva |
|---|
| 10.000 € |
2.600 € |
2.300 € |
3.300 € |
4.300 € |
1.700 € |
| 20.000 € |
5.200 € |
4.600 € |
6.600 € |
8.600 € |
3.400 € |
| 30.000 € |
7.800 € |
6.900 € |
9.900 € |
12.900 € |
5.100 € |
| 50.000 € |
13.000 € |
11.500 € |
16.500 € |
21.500 € |
8.500 € |
| 75.000 € |
19.500 € |
17.250 € |
24.750 € |
32.250 € |
12.750 € |
| 100.000 € |
26.000 € |
23.000 € |
33.000 € |
43.000 € |
17.000 € |
| 150.000 € |
39.000 € |
34.500 € |
49.500 € |
64.500 € |
25.500 € |
Il confronto è presto detto: la sostitutiva conviene a chi ha un'aliquota marginale del 33% o del 43%, e su una plusvalenza di 50.000 € fa risparmiare 8.500 € rispetto al terzo scaglione. Chi invece resta nel primo scaglione al 23% paga 1.500 € in più scegliendo la sostitutiva.
Quanto costa vendere entro i cinque anni
Stesso immobile, stessi numeri, due momenti diversi: comprato a 150.000 € con 20.000 € di costi inerenti documentati, rivenduto al quarto anno con l'imposta sostitutiva oppure al sesto, quando la plusvalenza non è più imponibile.
| Prezzo di vendita | Plusvalenza | Imposta entro 5 anni | Ricavo netto entro 5 anni | Ricavo netto dopo 5 anni |
|---|
| 170.000 € |
0 € |
0 € |
170.000 € |
170.000 € |
| 190.000 € |
20.000 € |
5.200 € |
184.800 € |
190.000 € |
| 210.000 € |
40.000 € |
10.400 € |
199.600 € |
210.000 € |
| 240.000 € |
70.000 € |
18.200 € |
221.800 € |
240.000 € |
| 280.000 € |
110.000 € |
28.600 € |
251.400 € |
280.000 € |
| 330.000 € |
160.000 € |
41.600 € |
288.400 € |
330.000 € |
Su una vendita a 240.000 € l'attesa del quinto anno vale 18.200 €, cioè il 7,6% del prezzo. Ed è la ragione per cui la data del rogito, in un immobile comprato da poco, non è un dettaglio organizzativo.
Il caso Superbonus: dieci anni, non cinque
Dal 1° gennaio 2024 l'art. 1 commi 64-67 della L. 213/2023 ha inserito nell'art. 67 la lettera b-bis): la vendita di un immobile su cui sono stati eseguiti interventi agevolati col Superbonus conclusi da non più di dieci anni genera plusvalenza imponibile anche quando i cinque anni sono passati. Restano escluse le case avute per successione e quelle adibite ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita.
Cambia anche il conto dei costi (art. 68 comma 1): se si è fruito del 110% con sconto in fattura o cessione del credito, le spese di quei lavori non si contano se conclusi da meno di cinque anni e si contano al 50% se conclusi da più di cinque; per gli immobili posseduti da oltre cinque anni il costo di acquisto si rivaluta con l'indice ISTAT dei prezzi al consumo FOI. Il calcolatore riconosce il caso e lo segnala, ma non applica queste tre regole: vanno sistemate a mano nei costi inseriti.
Come si chiede l'imposta sostitutiva
Non si chiede in dichiarazione: si chiede al notaio, all'atto della cessione (art. 1 comma 496 della L. 266/2005). È il notaio ad applicarla, versarla e comunicare l'operazione all'Agenzia delle Entrate. Se non la si chiede in quel momento, la plusvalenza va dichiarata l'anno successivo nel quadro dei redditi diversi e si sconta con l'IRPEF ordinaria. Sui terreni edificabili la sostitutiva non è ammessa: lì si applica la tassazione separata dell'art. 17 comma 1 lettera g-bis del TUIR.
Domande frequenti
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di una casa?
Solo se l'immobile è stato acquistato o costruito da non più di cinque anni. Superati i cinque anni la plusvalenza non è tassabile, e non importa se si tratta di prima o di seconda casa. Anche dentro i cinque anni non si paga in due casi previsti dalla norma: se l'immobile è stato ricevuto per successione, oppure se è stato abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte del periodo fra l'acquisto e la vendita (art. 67 comma 1 lettera b del TUIR).
Se vendo la seconda casa dopo 10 anni pago la plusvalenza?
No. La regola dei cinque anni non distingue fra prima e seconda casa: passati i cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione la plusvalenza esce dai redditi diversi e non è più imponibile. L'unica eccezione è l'immobile con lavori Superbonus conclusi da meno di dieci anni, tassabile fino al decimo anno per l'art. 67 comma 1 lettera b-bis del TUIR.
Come si calcola la plusvalenza immobiliare?
Con la differenza fra il corrispettivo incassato e il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione) aumentato di ogni altro costo inerente al bene: art. 68 comma 1 del TUIR. Fra i costi inerenti rientrano le spese notarili, l'imposta di registro o l'IVA pagate all'acquisto, la provvigione dell'agenzia e le ristrutturazioni documentate. Se il risultato è negativo non c'è plusvalenza: la minusvalenza non è deducibile.
Ho ricevuto la casa in donazione: da quando contano i cinque anni?
Dall'acquisto del donante, non dalla donazione. E per lo stesso motivo il prezzo da confrontare con la vendita è quello pagato dal donante (art. 68 comma 1 del TUIR). Chi riceve una casa in donazione e la rivende subito, quindi, paga la plusvalenza solo se il donante l'aveva comprata da meno di cinque anni.
Meglio l'imposta sostitutiva al 26% o l'IRPEF?
L'imposta sostitutiva del 26% si chiede al notaio al momento del rogito (art. 1 comma 496 della L. 266/2005) e chiude la partita: la plusvalenza non entra nel reddito complessivo. Conviene se l'aliquota marginale IRPEF è superiore al 26%, cioè dal secondo scaglione in su. Con il primo scaglione al 23% conviene invece dichiararla, ma va tenuto conto che in IRPEF la plusvalenza si somma al reddito e può far scattare lo scaglione successivo, oltre a pesare su addizionali regionale e comunale.
La plusvalenza su un terreno edificabile segue le stesse regole?
No, ed è l'errore più comune. Le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria sono imponibili sempre, senza limite di tempo e a qualunque titolo l'area sia stata acquisita, successione compresa. Non si applica nemmeno l'imposta sostitutiva del notaio: si dichiarano con la tassazione separata (art. 17 comma 1 lettera g-bis del TUIR). Questo calcolatore riguarda i fabbricati.
Ho fatto il Superbonus: cosa cambia?
Dal 1° gennaio 2024 la vendita di un immobile su cui sono stati eseguiti interventi agevolati col Superbonus conclusi da meno di dieci anni genera plusvalenza imponibile anche oltre i cinque anni (art. 67 comma 1 lettera b-bis del TUIR, introdotto dalla L. 213/2023). Restano fuori gli immobili avuti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni. Cambia anche il calcolo dei costi: se si è fruito del 110% con sconto in fattura o cessione del credito, le spese non si contano affatto se i lavori sono finiti da meno di cinque anni e si contano al 50% se sono finiti da più di cinque (art. 68 comma 1). Il calcolatore riconosce il caso e lo dichiara, ma non applica queste due riduzioni: vanno tolte a mano dai costi inseriti.
Questo calcolatore è preciso?
Applica le regole dell'art. 67 e dell'art. 68 del TUIR per la cessione di fabbricati. Restano fuori: i terreni edificabili, la rivalutazione ISTAT del costo prevista per gli immobili Superbonus posseduti da oltre cinque anni e le riduzioni dei costi della lettera b-bis. Per la vendita di un immobile con lavori agevolati, per gli immobili acquisiti in parte per successione e in parte per acquisto, o per gli immobili costruiti su terreno proprio, la verifica va fatta col notaio o con un commercialista.
Fonti e riferimenti