Come funziona il calcolo dell'ammortamento mutuo
Il piano di ammortamento è il prospetto che mostra come viene rimborsato il mutuo rata dopo rata, suddividendo ogni pagamento in quota capitale (il debito che si estingue) e quota interessi (il costo del denaro). Gli interessi si calcolano ogni mese sul debito residuo: per questo all'inizio pesano quasi quanto tutta la rata, e alla fine quasi nulla.
La rata dell'ammortamento alla francese, il più diffuso in Italia, è: R = C × r × (1+r)n / [(1+r)n − 1], dove C è l'importo, n il numero di rate e r il tasso periodale, cioè il TAN diviso 12. Le tabelle di questa pagina sono calcolate con la stessa formula del simulatore qui sopra.
Rata mensile del mutuo per importo e durata
Rata dell'ammortamento alla francese a un TAN del 3,00%, che è il valore con cui parte il simulatore. La rata è proporzionale all'importo: un mutuo da 400.000 € alle stesse condizioni costa il doppio di uno da 200.000 €.
| Importo | 10 anni | 15 anni | 20 anni | 25 anni | 30 anni |
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| 100.000 € | 965,61 € | 690,58 € | 554,60 € | 474,21 € | 421,60 € |
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| 150.000 € | 1.448,41 € | 1.035,87 € | 831,90 € | 711,32 € | 632,41 € |
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| 200.000 € | 1.931,21 € | 1.381,16 € | 1.109,20 € | 948,42 € | 843,21 € |
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| 250.000 € | 2.414,02 € | 1.726,45 € | 1.386,49 € | 1.185,53 € | 1.054,01 € |
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| 300.000 € | 2.896,82 € | 2.071,74 € | 1.663,79 € | 1.422,63 € | 1.264,81 € |
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Piano di ammortamento: le prime e le ultime rate
Estratto del piano di un mutuo di 200.000 € a TAN 3,00% per 25 anni (300 rate mensili). La rata resta 948,42 € dal primo all'ultimo mese, ma la sua composizione si ribalta: nella rata numero 1 gli interessi superano il capitale, nella numero 300 valgono 2,37 €.
| Rata n° | Rata | Quota capitale | Quota interessi | Debito residuo |
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| 1 | 948,42 € | 448,42 € | 500,00 € | 199.552 € |
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| 2 | 948,42 € | 449,54 € | 498,88 € | 199.102 € |
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| 3 | 948,42 € | 450,67 € | 497,76 € | 198.651 € |
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| 12 | 948,42 € | 460,91 € | 487,51 € | 194.544 € |
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| 60 | 948,42 € | 519,60 € | 428,83 € | 171.011 € |
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| 120 | 948,42 € | 603,57 € | 344,85 € | 137.337 € |
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| 180 | 948,42 € | 701,12 € | 247,30 € | 98.220 € |
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| 240 | 948,42 € | 814,43 € | 133,99 € | 52.782 € |
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| 298 | 948,42 € | 941,34 € | 7,08 € | 1.890 € |
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| 299 | 948,42 € | 943,70 € | 4,72 € | 946 € |
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| 300 | 948,42 € | 946,06 € | 2,37 € | 0 € |
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In totale si versano 284.527 €, di cui 84.527 € di interessi. Nel primo anno vanno via 5.925 € di interessi e solo 5.456 € di capitale; nel venticinquesimo il rapporto è rovesciato, 183 € contro 11.198 €. Metà del debito risulta estinta solo alla rata 178, cioè dopo quasi 15 anni su 25.
Quanto pesa il tasso: rata e interessi al variare del TAN
Stesso mutuo di 200.000 € per 25 anni, cambiando solo il tasso. È il confronto che il simulatore permette di fare muovendo lo slider del TAN, ed è anche il motivo per cui vale la pena trattare sullo spread: un punto di tasso in più costa circa 32.000 € su questo mutuo.
| TAN | Rata mensile | Interessi totali | Totale rimborsato | Incidenza interessi |
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| 1,00% | 753,74 € | 26.123 € | 226.123 € | 11,6% |
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| 2,00% | 847,71 € | 54.313 € | 254.313 € | 21,4% |
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| 3,00% | 948,42 € | 84.527 € | 284.527 € | 29,7% |
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| 4,00% | 1.055,67 € | 116.702 € | 316.702 € | 36,8% |
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| 5,00% | 1.169,18 € | 150.754 € | 350.754 € | 43,0% |
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| 6,00% | 1.288,60 € | 186.581 € | 386.581 € | 48,3% |
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Ammortamento francese o italiano: quanto cambia
Nel francese la rata è costante e la quota capitale cresce; nell'italiano è la quota capitale a essere costante (importo diviso numero di rate) e la rata scende mese dopo mese. L'italiano fa pagare meno interessi perché il debito si estingue prima, ma chiede di sostenere rate iniziali più alte: sullo stesso mutuo servono 218,24 € in più al mese per i primi anni. In Italia le banche propongono quasi sempre il francese.
| Metodo | Prima rata | Ultima rata | Interessi totali | Totale rimborsato |
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| Francese | 948,42 € | 948,42 € | 84.527 € | 284.527 € |
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| Italiano | 1.166,67 € | 668,33 € | 75.250 € | 275.250 € |
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Mutuo di 200.000 € a TAN 3,00% per 25 anni. Il risparmio dell'italiano è di 9.277 €, l'11% degli interessi.
LTV: perché la soglia è l'80%
L'LTV (loan to value) è il rapporto fra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. Non è un indicatore di comodo: la delibera del CICR del 22 aprile 1995, che attua l'art. 38 comma 2 del Testo Unico Bancario, stabilisce che «l'ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all'80 per cento del valore dei beni ipotecati», e che la percentuale può essere elevata fino al 100 per cento solo in presenza di garanzie integrative: fideiussioni bancarie o assicurative, polizze, cessioni di contributi pubblici, fondi di garanzia.
È il motivo per cui l'indicatore LTV del simulatore diventa rosso oltre l'80%: un mutuo da 200.000 € su una casa da 250.000 € sta esattamente sulla soglia, uno da 200.000 € su una casa da 230.000 € è all'87,0% e richiede garanzie ulteriori.
Che cosa questa simulazione non comprende
Il calcolo riguarda il rimborso del capitale e gli interessi. Restano fuori le spese accessorie, che sul costo reale pesano: istruttoria, perizia sull'immobile, imposta sostitutiva e spese notarili, assicurazione incendio e scoppio richiesta dalla banca, spese di incasso rata. Per questo la rata del simulatore corrisponde al TAN, mentre l'indicatore che misura il costo complessivo del finanziamento è il TAEG, che le spese le comprende: si calcola con il calcolatore di rata e TAEG.
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Domande frequenti
Come si calcola la rata del mutuo?
Con l'ammortamento alla francese, cioè a rata costante: R = C × r × (1+r)n / [(1+r)n − 1], dove C è l'importo del mutuo, n il numero di rate e r il tasso periodale, cioè il TAN diviso 12 per le rate mensili. Su 200.000 € a un TAN del 3,00% per 25 anni (300 rate) la rata è di 948,42 €.
Quanti interessi si pagano su un mutuo di 200.000 euro?
Dipende quasi solo da tasso e durata. Su 25 anni: al 2% sono 54.313 €, al 3% 84.527 €, al 4% 116.702 €, al 5% 150.754 €. Al 3% si restituiscono in tutto 284.527 €, cioè gli interessi sono il 29,7% di quanto si versa. Ogni punto di TAN in più costa circa 32.000 € su questo mutuo.
Conviene allungare la durata del mutuo?
Allunga il respiro mensile e alza il costo totale, perché gli interessi si pagano più a lungo sul debito residuo. Su 200.000 € al 3%, passare da 20 a 30 anni porta la rata da 1.109,20 € a 843,21 € (−24%), ma gli interessi totali da 66.207 € a 103.555 € (+56%, cioè 37.348 € in più). La durata giusta è la più breve compatibile con il proprio bilancio.
Meglio ammortamento francese o italiano?
L'italiano costa meno in interessi, ma parte con rate più alte. Sullo stesso mutuo di 200.000 € al 3% per 25 anni il francese chiede 948,42 € ogni mese e 84.527 € di interessi; l'italiano parte da 1.166,67 € (+23%) e scende fino a 668,33 €, con 75.250 € di interessi: 9.277 € in meno, l'11%. In Italia le banche propongono quasi sempre il francese, ed è l'unico che permette di sapere in anticipo quanto si pagherà ogni mese.
Perché nelle prime rate si pagano quasi solo interessi?
Perché gli interessi si calcolano ogni mese sul debito residuo, che all'inizio è l'intero importo. Nella prima rata dell'esempio da 200.000 € al 3% ci sono 500,00 € di interessi e solo 448,42 € di capitale; nell'ultima ci sono 2,37 € di interessi e 946,06 € di capitale. Il debito scende dunque piano: metà del mutuo risulta estinta solo alla rata 178 su 300, cioè dopo quasi 15 anni su 25.
Che cos'è l'LTV e perché la soglia è l'80%?
L'LTV (loan to value) è il rapporto fra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile: 200.000 € su una casa da 250.000 € fanno un LTV dell'80%. La soglia non è un'usanza delle banche ma una regola: la delibera del CICR del 22 aprile 1995, che attua l'art. 38 co. 2 del Testo Unico Bancario, fissa l'ammontare massimo del credito fondiario all'80% del valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% solo se vengono prestate garanzie integrative (fideiussioni, polizze, fondi di garanzia). Sopra l'80% il finanziamento resta possibile, ma di norma a condizioni peggiori.
Conviene il tasso fisso o variabile?
Il fisso blocca il TAN per tutta la durata: la rata è nota dal primo giorno e le tabelle qui sotto valgono fino all'ultima. Il variabile segue un indice di mercato (di solito l'Euribor) più uno spread, quindi parte più basso ma la rata può salire o scendere ogni mese. Non esiste una risposta valida sempre: dipende da quanto margine ha il bilancio familiare se la rata sale. Con il simulatore si può misurare il rischio, provando il variabile di oggi e poi lo stesso mutuo con due o tre punti di TAN in più.
Fonti e riferimenti
Il simulatore assume rate mensili posticipate di uguale periodicità, tasso costante per tutta la durata e nessuna spesa accessoria. I risultati sono una stima: per un'offerta vincolante fanno fede il prospetto informativo europeo standardizzato (PIES) e il contratto.