Calcola imposte, onorario notarile e spese mutuo per l'acquisto di un immobile. Prima e seconda casa, da privato o costruttore.
Quando si acquista un immobile, oltre al prezzo di vendita è necessario sostenere una serie di costi accessori che comprendono le imposte sull'acquisto, le spese legate al mutuo e l'onorario del notaio. Questi costi variano significativamente in base al tipo di immobile (prima o seconda casa) e alla natura del venditore (privato o costruttore soggetto a IVA).
Accanto agli importi servono i dati delle parti: nella richiesta di registrazione dell'atto e nella nota di trascrizione in conservatoria va indicato il codice fiscale di ogni soggetto, acquirente e venditore (D.P.R. 605/1973, art. 6). Lo controlla il notaio, ma conviene arrivare all'atto sapendo che quello scritto sui propri documenti è corretto.
Quando si compra da un privato, l'imposta di registro non si calcola sul prezzo pagato ma sul valore catastale, che si ricava dalla rendita catastale scritta nella visura:
| Acquisto | Valore catastale | Esempio con rendita 900€ |
|---|---|---|
| Con i benefici prima casa | rendita × 1,05 × 110 | 103.950€ |
| Altri fabbricati abitativi | rendita × 1,05 × 120 | 113.400€ |
L'1,05 è la rivalutazione del 5% delle rendite urbane. I coefficienti 115,5 e 126 che circolano sono gli stessi due numeri con il 5% già incorporato (110 × 1,05 e 120 × 1,05): vanno applicati alla rendita così com'è, mai a una rendita già rivalutata, altrimenti il valore catastale e l'imposta escono del 5% più alti del dovuto. I due esempi sono quelli della guida dell'Agenzia delle Entrate citata in fondo alla pagina.
Questo valore vale per l'imposta di registro e non va riportato altrove: per l'IMU e per il patrimonio immobiliare dell'ISEE il moltiplicatore delle abitazioni è 160, quindi la stessa rendita di 900€ vale lì 151.200€. Sono basi imponibili di imposte diverse, ognuna con il suo coefficiente.
La tassazione sul valore catastale non è automatica: è la regola del prezzo-valore, che spetta alle sole persone fisiche che comprano un immobile a uso abitativo (e relative pertinenze) e che va richiesta al notaio nell'atto. Senza richiesta si paga sul corrispettivo. Quando la vendita è soggetta a IVA, la base imponibile è sempre il prezzo.
Acquistando da un privato, l'imposta principale è l'imposta di registro, calcolata sul valore catastale dell'immobile grazie al meccanismo del prezzo-valore: il 2% per la prima casa e il 9% per la seconda casa, e in entrambi i casi non meno di 1.000€. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50€ ciascuna.
Acquistando da un costruttore (soggetto IVA), si paga l'IVA sul prezzo di vendita: il 4% per la prima casa e il 10% per la seconda casa. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200€ ciascuna.
Cosa questo calcolatore non copre: l'IVA al 22% delle abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) acquistate da impresa, per le quali i benefici prima casa non spettano; lo scomputo dell'imposta già versata sulla caparra al contratto preliminare, che può portare il versamento sotto il minimo di 1.000€; e le agevolazioni con requisiti personali, come quella per gli under 36.
L'onorario del notaio per l'atto di compravendita varia in base al prezzo dell'immobile: dai circa 1.800€ per immobili fino a 100.000€ ai 3.800€ per immobili oltre 500.000€. In caso di mutuo, si aggiunge l'onorario per l'atto di mutuo, generalmente compreso tra 1.200€ e 2.000€.
Su questa voce, a differenza delle imposte, non c'è una norma che fissi l'importo: il compenso si concorda con il notaio, quindi conviene farsi fare un preventivo da più studi. Gli scaglioni qui sopra sono una stima di mercato e non un dato di legge, e variano da studio a studio e da città a città: nel risultato del calcolatore le imposte sono esatte, l'onorario è un ordine di grandezza.
Chi accende un mutuo deve sostenere l'imposta sostitutiva, pari allo 0,25% dell'importo mutuato per la prima casa e al 2% per la seconda casa. L'iscrizione dell'ipoteca è generalmente inclusa nell'onorario notarile per l'atto di mutuo.
Il costo complessivo del notaio (onorario + imposte) per l'acquisto di un immobile varia generalmente tra 5.000€ e 15.000€, a seconda del prezzo dell'immobile, del tipo di acquisto (prima o seconda casa) e della presenza di un mutuo. Utilizza il calcolatore qui sopra per ottenere una stima personalizzata.
Da privato si paga l'imposta di registro (2% prima casa, 9% seconda casa, con un minimo di 1.000€) più imposte ipotecaria e catastale di 50€ ciascuna. Da costruttore si paga l'IVA sul prezzo di vendita (4% prima casa, 10% seconda casa) e le tre imposte sono fisse a 200€ ciascuna. Da privato la base imponibile è il valore catastale e non il prezzo pagato, ma solo se l'acquirente è una persona fisica e lo chiede al notaio nell'atto (regola del prezzo-valore): siccome il valore catastale è di norma più basso del prezzo, conviene quasi sempre.
Il valore catastale è il valore fiscale dell'immobile e si ottiene dalla rendita catastale (quella sì scritta nella visura) con la formula rendita × 1,05 × 110 per la prima casa e rendita × 1,05 × 120 per gli altri immobili abitativi. Su una rendita di 900€ sono 103.950€ e 113.400€. Attenzione ai coefficienti 115,5 e 126 che si leggono in giro: sono gli stessi valori con il 5% già dentro, e vanno applicati alla rendita non rivalutata, altrimenti il 5% si conta due volte.