Come calcolare il rendimento di un immobile in affitto
Il rendimento di un investimento immobiliare misura quanto rende un immobile acquistato per essere messo a reddito. Si distingue tra rendimento lordo, prima di spese e tasse, e rendimento netto, il guadagno effettivo rapportato all'investimento totale.
Rendimento lordo vs netto
Il rendimento lordo si calcola dividendo l'affitto annuo per il prezzo d'acquisto dell'immobile. Il rendimento netto tiene conto delle spese non recuperabili (IMU, condominio, manutenzione, assicurazione), dei mesi di sfitto e della tassazione, rapportati all'investimento complessivo, cioè prezzo più spese notarili e imposte di acquisto. Sull'esempio con cui parte il calcolatore (200.000 € di immobile, 10.000 € di spese di acquisto, 800 € al mese, 1 mese di sfitto e 1.500 € di spese annue) si passa dal 4,40% lordo al 2,60% netto in cedolare secca al 21%.
Su che cosa si pagano le tasse
È il punto che si sbaglia più spesso, perché le due strade partono da basi diverse. Con la cedolare secca l'imposta si calcola sul 100% del canone annuo stabilito dalle parti (art. 3 del d.lgs. 23/2011). Con la tassazione ordinaria IRPEF si calcola sul canone ridotto forfettariamente del 5%, cioè sul 95% (art. 37 co. 4-bis del TUIR). In nessuno dei due casi si deducono le spese effettive: IMU, quota condominiale del proprietario e manutenzione restano un costo reale, che abbassa il rendimento, ma non abbassa l'imposta.
La quota di canone che finisce nell'imponibile cambia con il regime e, in due casi, con l'immobile:
| Caso | Quota del canone | Norma |
|---|
| Tassazione ordinaria IRPEF, caso generale | 95% | art. 37 co. 4-bis TUIR |
| IRPEF, immobile a Venezia centro, Giudecca, Murano, Burano | 75% | art. 37 co. 4-bis TUIR |
| IRPEF, immobile di interesse storico o artistico | 65% | d.lgs. 42/2004 |
| Cedolare secca (21% o 10%) | 100% | art. 3 d.lgs. 23/2011 |
Cedolare secca o IRPEF?
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva al 21%, o al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, che prende il posto di IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto. Con il regime IRPEF ordinario il canone ridotto del 5% si somma agli altri redditi e sconta l'aliquota marginale del proprietario, che nel 2026 è il 23%, il 33% o il 43%.
Poiché le basi sono diverse, il pareggio non cade al 21% ma al 22,11% di aliquota marginale: 21 diviso 0,95. Dato che l'aliquota marginale più bassa del 2026 è il 23%, sul solo canone la cedolare al 21% costa meno dell'IRPEF già nel primo scaglione, e il divario cresce nel secondo e nel terzo. Il conto reale pende ancora di più dalla parte della cedolare, perché in IRPEF si aggiungono le addizionali, che qui non sono calcolate.
| Canone mensile | Canone annuo | Cedolare secca 21% | Cedolare secca 10% | IRPEF 23% | IRPEF 33% | IRPEF 43% |
|---|
| 400 € |
4.800 € |
1.008 € |
480 € |
1.049 € |
1.505 € |
1.961 € |
| 600 € |
7.200 € |
1.512 € |
720 € |
1.573 € |
2.257 € |
2.941 € |
| 800 € |
9.600 € |
2.016 € |
960 € |
2.098 € |
3.010 € |
3.922 € |
| 1.000 € |
12.000 € |
2.520 € |
1.200 € |
2.622 € |
3.762 € |
4.902 € |
| 1.200 € |
14.400 € |
3.024 € |
1.440 € |
3.146 € |
4.514 € |
5.882 € |
| 1.500 € |
18.000 € |
3.780 € |
1.800 € |
3.933 € |
5.643 € |
7.353 € |
Su un canone da 800 € al mese, cioè 9.600 € l'anno, si va da 960 € di cedolare al 10% a 3.922 € di IRPEF al 43%: 2.962 € l'anno di differenza sullo stesso immobile, decisi solo dal regime scelto e dal tipo di contratto.
Che cosa si perde con la cedolare secca
Non è una scelta gratuita: per applicarla il locatore deve comunicare al conduttore con lettera raccomandata la rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, adeguamento ISTAT compreso. Su un contratto 4+4 il canone resta quindi fermo per anni in termini nominali. In compenso i canoni tassati con la sostitutiva escono dal reddito complessivo e non fanno scattare lo scaglione IRPEF successivo, anche se continuano a contare per l'ISEE e per il calcolo dei familiari a carico.
Il rendimento netto nei cinque regimi
Stesso immobile, stesso canone, cinque modi di tassarlo. I numeri sono quelli dell'esempio con cui parte il calcolatore: 200.000 € di prezzo, 10.000 € di spese di acquisto (investimento totale 210.000 €), 800 € al mese con 1 mese di sfitto (8.800 € di canone incassato) e 1.500 € di spese annue non recuperabili.
| Regime | Aliquota effettiva sul canone | Imposte annue | Reddito netto annuo | Rendimento netto | Anni di rientro |
|---|
| Cedolare secca 21% |
21,00% |
1.848 € |
5.452 € |
2,60% |
38,5 |
| Cedolare secca 10% |
10,00% |
880 € |
6.420 € |
3,06% |
32,7 |
| IRPEF 23% |
21,85% |
1.923 € |
5.377 € |
2,56% |
39,1 |
| IRPEF 33% |
31,35% |
2.759 € |
4.541 € |
2,16% |
46,2 |
| IRPEF 43% |
40,85% |
3.595 € |
3.705 € |
1,76% |
56,7 |
La colonna che spiega tutte le altre è la seconda: l'IRPEF al 23% non pesa il 23% del canone ma il 21,85%, perché si applica al 95%, e resta comunque sopra il 21% della cedolare. Tra il regime più leggero e il più pesante il reddito netto annuo cambia di 2.715 € e gli anni di rientro dell'investimento passano da 32,7 a 56,7.
Domande frequenti
Come si calcola il rendimento netto di un affitto?
Si sottraggono dall'affitto annuo (al netto dei mesi di sfitto) le spese non recuperabili e le imposte. Il risultato si divide per l'investimento totale, cioè prezzo di acquisto più spese notarili e imposte. Con l'esempio di questa pagina (200.000 € di immobile, 10.000 € di spese, 800 € al mese, 1 mese di sfitto, 1.500 € di spese annue) il rendimento lordo è il 4,40% e quello netto in cedolare secca al 21% il 2,60%.
In IRPEF posso dedurre IMU, condominio e manutenzione dall'affitto?
No. Il reddito da locazione tassato in IRPEF è il canone annuo ridotto forfettariamente del 5% (art. 37 co. 4-bis del TUIR): quel 5% sostituisce ogni spesa, che non si deduce a parte. La riduzione sale al 25% per gli immobili di Venezia centro e delle isole della Giudecca, Murano e Burano, e al 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico. Le spese restano un costo reale e infatti abbassano il rendimento, ma non abbassano l'imposta.
Conviene la cedolare secca o l'IRPEF?
La cedolare secca al 21% si applica al 100% del canone, l'IRPEF al 95%: il pareggio non è quindi al 21% ma al 22,11% di aliquota marginale. Poiché la più bassa delle aliquote marginali 2026 è il 23%, sul canone la cedolare al 21% costa meno dell'IRPEF già nel primo scaglione, e il vantaggio cresce negli altri due. Sull'esempio della pagina si va da 1.848 € di cedolare a 3.595 € di IRPEF al 43%.
Che cosa si perde scegliendo la cedolare secca?
L'aggiornamento del canone. Per applicarla il locatore deve comunicare al conduttore con lettera raccomandata la rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, adeguamento ISTAT compreso. In cambio l'imposta sostituisce IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto, e i canoni escono dal reddito complessivo, quindi non fanno scattare lo scaglione successivo.
Quando si applica la cedolare secca al 10%?
Ai contratti a canone concordato stipulati in base agli accordi territoriali fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (art. 2 co. 3 e art. 8 della L. 431/1998), per abitazioni situate nei comuni ad alta tensione abitativa: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti, gli altri capoluoghi di provincia e i comuni individuati dal CIPE. Per i contratti "non assistiti" serve l'attestazione rilasciata da un'organizzazione firmataria dell'accordo.
Perché il rendimento netto è molto più basso di quello lordo?
Per tre motivi che si sommano. Il rendimento lordo divide per il solo prezzo dell'immobile, il netto per l'investimento totale, che comprende notaio e imposte di acquisto. Poi tolgono valore le spese non recuperabili (IMU, quota condominiale del proprietario, manutenzione, assicurazione) e i mesi di sfitto. Infine c'è l'imposta. Sull'esempio della pagina si passa dal 4,40% lordo al 2,60% netto.
Che cosa questo calcolatore non considera?
Non considera le addizionali regionale e comunale, che in regime IRPEF si aggiungono (dall'1,23% a oltre il 3% a seconda del comune) e con la cedolare secca no: il confronto mostrato è quindi prudenziale, e il vantaggio reale della cedolare è maggiore. Non considera l'ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile prevista in IRPEF per il canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa, né le riduzioni speciali di Venezia (75%) e degli immobili storici (65%), né il caso in cui la rendita catastale rivalutata superi il canone ridotto. Non considera la rivalutazione dell'immobile nel tempo, l'eventuale mutuo, e non copre le locazioni brevi, che dal 2024 hanno una cedolare al 26% dal secondo immobile in poi.
Questo calcolatore è preciso?
Fornisce una stima indicativa basata sulle formule standard di rendimento immobiliare e sulle regole fiscali vigenti, citate una per una nelle fonti in fondo alla pagina. Non sostituisce il calcolo del proprio commercialista, che conosce il reddito complessivo, il comune e le caratteristiche del contratto.
Fonti e riferimenti
- Agenzia delle Entrate: cedolare secca sugli affitti
- Agenzia delle Entrate, Redditi Persone Fisiche 2026, fascicolo 1, istruzioni per la compilazione: quadro RB, colonna 5 «Codice canone» (95%, 75%, 100%, 65%) e sezione sulla cedolare secca
- Art. 37 co. 4-bis e art. 11 del TUIR (DPR 917/1986), su Normattiva
- Art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (cedolare secca), su Normattiva
- Artt. 2 co. 3 e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (canone concordato), su Normattiva